Aktualności

Nieruchomości stanowią jedną z branż nierozerwalnie związanych z geodezją. Tym razem w cyklu Geodane w biznesie postanowiliśmy wskazać możliwe sposoby zastosowania nowoczesnych rozwiązań geoinformatycznych na potrzeby właśnie tej branży. Po jakie dane sięgnąć, żeby zyskać jak najwięcej?

 

Informacja przestrzenna może przybrać wiele różnych form. Jedną z nich są zobrazowania lotnicze oraz dane skaningu laserowego pozyskiwane z pułapu lotniczego. Stanowią one podstawę do dalszych opracowań, tj. ortofotomapa czy numeryczne modele terenu i numeryczne modele pokrycia terenu. Każdy z wymienionych sposobów przedstawiania danych i formułowania opracowań niesie ze sobą zróżnicowane możliwości i potencjalne korzyści. Co można zyskać i jakie dane warto wykorzystywać, funkcjonując w branży nieruchomości?

 

GEODANE DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

• Ortofotomapa

Jest to rastrowy obraz powierzchni terenu, będący efektem przetworzenia danych lotniczych lub satelitarnych do formy obrazu w rzucie ortogonalnym, a więc tożsamym z klasyczną mapą. Dostępne na rynku kamery lotnicze umożliwiają pozyskiwanie zdjęć lotniczych z kilkucentymetrową dokładnością. Wyposażenie kojarzone dotychczas wyłącznie z tajnymi operacjami wojskowymi lub filmami szpiegowskimi jest wykorzystywane przez firmy geoinformatyczne na potrzeby różnych gałęzi przemysłu.

 

Właściwie zinterpretowane dane zawarte na ortofotomapie mogą zapewnić szczegółowe informacje na temat aktualnego stanu najbliższego otoczenia wokół planowanej inwestycji budowlanej. W szczególności, jeżeli analiza wykonana jest na najbardziej aktualnych danych, nie istnieje dłużej potrzeba przeprowadzania inspekcji terenowej. Co więcej, stosowana technologia umożliwia nakładanie na ortofotomapę warstw zawierających różnorodne informacje, np. dane z Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB), dzięki którym można w łatwy sposób zweryfikować status prawny danej działki.

• Chmura punktów

Chmury punktów pozyskiwane są w wyniku wykonywania pomiarów z wykorzystaniem technologii skaningu laserowego. Każdy z milionów zarejestrowanych punktów zawiera informację o swojej dokładnej lokalizacji przestrzennej. Jest to rodzaj danych stanowiących podstawę do przygotowania trójwymiarowych modeli obiektów oraz modeli terenu i pokrycia terenu.

Dzięki tej formie prezentacji danych, inwestorzy mogą uzyskać dokładne informacje na temat okolicy wokół miejsca przeznaczonego na budowę. Na etapie planowania taka wiedza może być bezcenna. Jednym z przykładów zastosowania chmury punktów jest wyliczenie liczby drzew na wskazanym obszarze, a także wskazanie ich wysokości, gatunku i wielu innych atrybutów. Pozwala to z łatwością obliczyć koszt wycinki oraz uzyskania niezbędnych pozwoleń.

• Numeryczny Model Pokrycia Terenu (NMPT)

NMPT jest punktową reprezentacją powierzchni terenu, na której zawarte są także wszelkie elementy znajdujące się ponad tym terenem. Tego typu modele gwarantują większą kontrolę kosztów już na etapie planowania inwestycji. Dzięki możliwości dokładnego pomiaru elementów odwzorowanych na Numerycznym modelu Pokrycia Terenu, możliwe jest wykonanie analizy wpasowania inwestycji w granice wybranej działki wraz z obliczeniem kubatury ziemi do wyrównania terenu.

• Mesh 3D

Realistyczne trójwymiarowe modele siatkowe w barwach rzeczywistych posłużą do analizy i uzyskania dokładnych danych o otoczeniu wokół planowanej inwestycji. Jednak prawdziwy potencjał tej formy przedstawiania danych uwidacznia się przy wykorzystaniu modeli w celach marketingowych. Klientowi indywidualnemu taka prezentacja pomoże wyobrazić sobie siebie w miejscu planowanej inwestycji w nowej, przyjaznej lokalizacji. Niewątpliwie będzie to miało pozytywny wpływ na generowanie zainteresowania i sprzedaż.

• Mapa solarna i mapa hałasu

Proces gromadzenia geodanych dla wybranych obszarów można mierzyć nawet w dziesiątkach terabajtów. Taki ogrom informacji pozwala wykwalifikowanym pracownikom opracować analizy zawierające dodatkowe informacje o badanym terenie. Nieco mniej popularnymi, jednak niezwykle przydatnymi dla branży nieruchomości mogą być mapy potencjału solarnego (o przydatności geodanych w fotowoltaice pisaliśmy TUTAJ) oraz mapy hałasu. Ten typ opracowań znacznie zwiększa efektywność fazy planowania inwestycji i umożliwia wybór optymalnej lokalizacji swoje potrzeby. Natężenie hałasu, czy potencjał solarny może mieć duże znaczenie dla docelowego użytkownika budowanego obiektu.

 

GEODANE JAKO WSPARCIE DUE DILIGENCE

Terminem due diligence określa się badanie lub audyt potencjalnej inwestycji. Ma ono na celu potwierdzenie wszystkich faktów dotyczących sprzedaży dla ochrony interesów osób lub podmiotów zawierających transakcję kupna-sprzedaży.[1] Zakres analizy może być różny w zależności od podejścia potencjalnego inwestora do ryzyka inwestycyjnego, a także od jego wiedzy i doświadczenia. Ten sposób weryfikacji stanowi wartościowe narzędzie, mogące wspomóc podejmowanie decyzji inwestycyjnych.[2]

 

W kontekście rynku nieruchomości wspomniana analiza zakłada weryfikację, czy treść wpisów w Księdze Wieczystej jest zgodna ze stanem faktycznym. Sprawdzane są również połączenie z drogą publiczną i siecią komunikacji, możliwości zabudowy, informacje na temat przepisów dotyczących ochrony środowiska i krajobrazu oraz ochrony konserwatorskiej i archeologicznej dla terenu przygotowanego pod planowaną inwestycję. Zakres due diligence dopełnia analiza dokumentów dostarczonych przez sprzedającego, m.in. umów na dostawy mediów i usług świadczonych na rzecz nieruchomości.

 

Zatem analiza dotycząca terenu gruntu pod inwestycję przeprowadzana jest w obrębie poniższych obszarów:

• stan prawny nieruchomości,
• ewentualna ochrona konserwatorska,
• sytuacja planistyczna,
• dostępność mediów (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna),
• dostępność komunikacyjna.

 

 

Wprawdzie nie wszystkie informacje są dostępne w formie geodanych, jednak ponad połowa z wymienionych obszarów opracowania może zostać przygotowana z pomocą aktualnych i szczegółowych informacji przestrzennych. Dzięki temu mogą one być przydatnym narzędziem podczas prowadzenia analizy due diligence nieruchomości. Zdjęcia lotnicze są zarówno olbrzymim źródłem informacji o lokalizacji jak również podkładem dla dodatkowych danych przestrzennych, tj. jak rozłożenie sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych czy klasyfikacji dróg komunikacyjnych. Takie połączenie umożliwia pomiar elementów odwzorowanych na zdjęciach wraz z ich relacją do wspomnianych sieci.  Planowanie nowych lokalizacji pod inwestycje może być jeszcze prostsze nić dotychczas.

 

Skontaktuj się z nami w celu dopasowania potrzebnych geodanych do zwiększenie efektywności pracy zdalnej i analizy lokalizacji planowanej inwestycji. Odpowiednie ich dobranie pozwoli szybko i bezproblemowo wdrożyć nowe rozwiązania do codziennej pracy.

• Karolina Wawrzusiszyn
  Specjalista ds. kluczowego klienta
  karolina.wawrzusiszyn@opegieka.pl

 

Źródła:

[1] Brzozowska K. (2012), Due diligence jako źródło informacji w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych, Zeszyty Naukowe SGGW – Ekonomia i Organizacja Gospodarki Żywnościowej, nr 91, s. 17-26.

[2] Piątek E., Dziedzic-Jagocka I. (2015), Due diligence – źródła danych do analizy, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego nr 855, „Finanse, Rynki Finansowe, Ubezpieczenia” nr 74, t. 1, Wydawnictwo Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin, s 653-660.